任意売却とは？
不動産を売却し、その代金を返済にあてることです。
任意売却とは、住宅ローン等のお金を借りている人 [債務者] と住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関 [債権者] との合意のもと、債務を整理して不動産を任意に売却することです。
住宅などの不動産を購入する場合、ほとんどの人はその費用を債権者から融資してもらい、月々の返済を行います。
そして融資の担保として、債権者は住宅に対して抵当権を設定します。
しかし、何らかの事情で月々の返済を滞納することになった場合、債権者は最終的に担保となった住宅を差し押さえ、競売の申し立てをします。
競売での落札価格は、市場よりも非常に安い価格になることが多いようです。このため、大切な家を失った後もなお、多くの借金が残るケースが多く見受けられます。
そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者が納得できる価格で売買を成立させることを任意売却といいます。
任意売却であれば、少しでも有利な条件を債権者と話し合ったり、引渡しの時期を調整することも可能です。
任意売却のメリットとは？
残債を大幅カットできます！
任意売却の場合、競売と違い市場価格に近い価格で販売することができます。
このため、不動産の処分後に残る債務（残債）が当然少なくなります。
自己破産を回避できます！
自己破産も任意売却も、不動産を処分して債務に当てるという意味で大きな違いはありません。
しかし、自己破産では事実が公のものとなってしまう上に不動産を含むすべての資産の凍結が行われます。
自己破産後は移動（引越し、旅行など）の制限、職業や資格の制限、破産管財人による郵便物の管理が行われます。
さらに、自己破産した本人は返済を免れる代わりに連帯保証人が返済を迫られることとなります。
連帯保証人による返済は一括返済となる場合が多く、連鎖的な自己破産を招くパターンがよく見られます。
任意売却では、上に挙げたようなデメリットをすべて回避することができます。
しかし、住宅ローン以外にもローンを抱えている場合には、自己破産をお勧めする場合もあります。
最善の解決方法はお客様により異なります。ぜひ一度今の状況をご相談ください。
任意売却の流れ
任意売却には正しい知識と早めの決断が欠かせません！
給与が下がってしまった、リストラされてしまった、金利の特約期間が終わってしまった…その結果、住宅ローンの返済が難しくなってきたと感じたならば、まずはお借入れ先にご相談ください。
返済方法の変更や返済期間の延長などの相談に応じてくれるでしょう。
それでも返済に悩むようであれば、任意売却について一度お考え下さい。
下記のケースに心当たりはありませんか？
- ローンを滞納してしまった
- 期限利益の喪失通知が届いた
- 競売開始決定通知が届いた
- 裁判所からの通知が届いた
- 期間入札の通知が届いた
ここまでは任意売却が可能な期間です。
期間入札が始まってしまうと、あとは競売の結果を待つしかありません。
1. むさし住建へご相談
お電話やご相談フォームから、まずは今の状況をご相談ください。
詳細情報を伏せてのご相談も可能ですが、できるだけ詳しい内容をお知らせいただけると適切な解決方法をアドバイスできます。
当社と提携しております任意売却専門支援協会へおつなぎいたします。必要に応じて、弁護士や司法書士といった法律の専門家へのご相談も可能です。
ご相談内容についてはもちろん秘密厳守、プライバシーの保護に配慮してお伺いします。
2. 債権者との交渉
専門スタッフから住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関 [債権者] と協議し販売価格を決定します。
3. 専任媒介契約の締結
ご提案内容に納得いただけたら、むさし住建とお客様の間で「専任媒介契約」を締結します。
この契約がなければ、債権者や抵当権者との正式な交渉ができません。
以降は、販売・契約・引き渡しまでのすべての業務をお客様に代わって行います。
4. 物件販売の開始
債権者・抵当権者から任意売却の許可が降りたら、販売活動の開始です。
「レインズ」と呼ばれる不動産流通機構への登録、チラシやインターネットを利用しての広告など、一般の売却活動と同様に行われます。
購入希望者が内覧を希望する場合には、できるだけその意向に沿っていただくよう配慮をお願いすることもあります。
同時に、売却終了後の具体的なプランも進めていきます。
5. 売買契約の締結
購入希望者との間で条件が折り合えば、売買契約です。
売買価格を元に債権者・抵当権者への返済配当計画書を作成し、交渉を行います。
債権者・抵当権者から了承が得られたら、売買契約を締結します。
締結後、引越しの日程や残債の返済方法などの取り決めを行います。
6. 物件の引き渡し
売買契約の締結からおおよそ１ヶ月後、代金決済（売買代金を債権者へ支払う）が行われます。
同時に、抵当権の抹消と所有権の移転が行われ、物件の引き渡しが完了します。
この時、すべての関係者（お客様、購入希望者、債権者、抵当権者、司法書士など）の出席が必要となります。
初めてのご相談からここまでは、おおよそ３ヶ月～１年程度です。
任意売却の費用は？
手数料や諸経費が必要ですが、売却代金から差し引かれます。
任意売却も通常の不動産売買と変わらないため物件の売却にかかわる仲介手数料「売買価格×３％＋６万円＋消費税」が発生します。
しかし、この手数料は住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関（債権者）より支払われるため、お客様が費用をご負担することはありません。
また、任意売却に関わる相談料やコンサルタント料は一切頂いておりません。
任意売却後のローンは？
任意売却で得た金額よりもローンの金額のほうが大きければ、その差額が「残債」として残り、お客様が返済していくことになります。
この残債は速やかに支払うべきものですが、まとまったお金があるならばそもそもローンの滞納はしていないはずです。
では、どうやって残債を支払うのか？簡単です。例えば月に１万円というような無理のない金額を支払うようにすればいいのです。
債権者も任意売却に至った理由は理解しています。残債を強引に取り立てるのではなく、確実に支払っていただきたいのです。
任意売却可能な期間・期限がありますので返済にお悩みをお持ちのお客様はお早目のご相談をおすすめ致します。
ご相談内容についてはもちろん秘密厳守、プライバシーの保護に配慮してお伺いします。
お問い合わせはホームページお問い合わせフォームまたはご来店・お電話にて受付ております。
